商业银行房地产信贷风险的法律控制探讨

(610000 平安银行股份有限公司成都分行 四川 成都)

摘 要:随着我国经济的蓬勃发展,商业银行的房地产的信贷业务也呈现出发展良好的态势。通过对我国商业银行的相关法律的控制能直接影响市场走向,法律作为一种宏观的调控手法引导商业银行房地产信贷往有序平稳的方向发展。下文将探讨商业银行房地产信贷风险的问题,并提出积极的建议。

关键词:商业银行;房地产信贷;信贷风险;法律控制;宏观调控

结合实际的房地产信贷业务的工作经验,商业银行房地产信贷业务有一定的风险,这是无可置疑的。封闭的贷款管理、分享房地产利润、与金融业高度依存,这些都导致了商业银行房地产信贷的风险,那么怎么利用法律的手段对商业银行房地产信贷进行宏观调控和微观管理,是下文将要探讨的问题,以供相关从业人员内的学习借鉴。

一、造成我国商业银行房地产信贷风险及其成因分析

首先,房地产业因为和银行信贷的关系紧密,有利益捆绑的关系,因此银行信贷要面对的是资金流动性风险问题,就是所谓的资金的周转,资金周转的短贷长用的规律导致了房地产业与银行信贷要面临相同信贷危险。

1.商業银行房地产信贷风险具有不可回避行

不可回避性是商业银行房地产信贷风险的特征,因此不管银行方面还是房地产方面都要做好随时面临风险的应急准备,此外房地产业对银行的信贷的依赖性也直接的导致了风险的潜在危险。房地产是我国经济的支柱,银行信贷是我国经济的血液,同时根据越是接近血液的地方越是接近危险的经济规律,房地产的经济泡沫与银行信贷的危险几乎是相辅相成的,银行信贷在分享房地产业的利润的同时也承担了房地产业的风险。

2.银行信贷分享了大部分的房地产利润

我国的房地产业的发展基本上依靠融资的方式向银行借贷,房地产开发的每一个阶段都不能单单的靠融资基金,房地产信托这些资金,主要依靠的还是银行信贷,在购地建设销售的每一个环节里面都有银行信贷的介入,资金的投入甚至超过了百分之六十。

3.商业银行房地产信贷风险的成因

我国商业银行房地产信贷风险的成因应该分成三个方面看,第一个是外部原因(借贷人),第二是内部原因(银行方面),第三个原因是环境原因。环境原因既指中国信贷市场的秩序问题,也指国家用来调控的法律规定两个方面。

外部原因出在借贷人的资金方面,因为个人的资金处理比较自由,不像房地产业的资金周转都要有每个季度明确的计划性。因此房地产信贷风险来源于独立生产过程中潜在的危险。

商业银行房地产信贷风险的内部原因在于银行内部的原因,银行的主体是银行职员,因为银行职员的综合素质不够,导致的资金评估、借贷方偿还能力的评估审查出现问题。最常见的问题是对借贷方的借款用途和物资保证等信息的调查能力不足出现“人情贷款”这种商业银行信贷中不健康的部分导致决策失误,增加了银行信贷的风险。贷款抵押工作没有做好,在资金的流转中有许多灰色地带就是银行职员不确定的因素作祟,使担保超额,给银行方面造成实际的损失。

二、土地法对于商业银行房地产信贷风险的控制

1.通过建立有序的土地市场减少风险

土地法是通过一些具体的措施,对土地的购买与使用的权限进行统一管理的法律。如果没有健全土地法的保证,房地产业的发展就会混乱无序。通过建立有序的土地市场,是促进房地产业有序健康发展的重要保障。国家对商业银行房地产信贷风险的控制是通过土地法对一级土地市场的管理实现的,只有资金稳定、运转评价较好的房地产商能都拿地,在一定程度上保证了市场的正常运转与资金的有序投入,通过把控土地供应渠道的方式直接减少了商业银行房地产信贷的风险,从长期的效果来说,制定有序的土地法可以保证土地市场的良性循环,减少因为资金流转问题和担保问题产生的风险。

2.土地制度的不断规范减少风险发生

根据我国十六届三中全会颁布的《土地利用年度计划管理办法》修订版和《建设项目用地预审管理办法》规定,我国正在有序的进行土地改革,从一系列的制度的制定可以清晰的看出党中央对土地问题的重视,表明国家政策的制定更加强调平等、公开。

三、金融法律对商业银行房地产信贷风险的控制

金融法律对商业银行房地产信贷风险的控制具体体现在中央的几项举措上,中央勒令中国人民银行放宽贷款利率的浮动。这是为了增加利息,用宏观的调控把房地产的泡沫消除,从整体来看保证了房地产业的高质量。有效的减少了商业银行房地产信贷的风险,从微观的经济学的层面上看,短期内也不会造成房产降价的局面。

四、房地产政策对商业银行房地产信贷的控制

以上我们介绍的大多都是间接的调控房地产业,房地产政策是比较直接作用于房地产的,效果比较明显。政府通过出台制约房地产房价无序抬升的政策,保证了市场的有序运行,减少商业银行房地产信贷的风险问题。但房地产政策是要符合市场规律的,不能用强硬的手段解决,通过政策的宏观调控,把房价控制在一个健康稳定的区间内,保证在合理的基础上微幅上调。这个标准依赖于人均GDP的攀升的幅度,房价上调的幅度绝不能超过人均GDP的上调幅度,这个是为了保证市场的有序运行,减少商业银行房地产信贷风险。

五、结语

政府通过制定土地法、金融法律、房地产政策这些宏观调控手段,可以有效的保证房地产经济泡沫的挤压效应,让信贷市场与房地产市场都能够在有序平稳的调控手段下平稳运行,可以有效的减少商业银行房地产信贷风险。

参考文献:

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作者简介:

张剑,男,汉族,籍贯四川省成都市,单位平安银行股份有限公司成都分行,管理学学士,研究方向:法学方向。

《商业银行房地产信贷风险的法律控制探讨》原文作者:(610000 平安银行股份有限公司成都分行 四川 成都),该学术论文发表于:职工法律天地 2016年4期

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